区分所有建物の建替え要件の緩和や、管理・再生の円滑化を検討する法制審議会区分所有法制部会は、1月16日、区分所有法改正要綱案を取りまとめた。

　これまで、相続や死亡などにより後追いできない所在不明所有者を決議の母数に入れ、決議の「反対者」と扱ってきた。この現行法を見直し、管理者・管理組合法人が裁判所に請求し、認められたら、集会決議の母数から除外できる規律を設ける。

安全性が担保できない「老い」物件において適用

　建て替え時の改正について、基本的には、現行法どおり、賛成決議の割合を「5分の4」以上としているが、次のような状態の場合、「4分の3」に緩和する。①地震あるいは火災の安全性が担保できない　②外壁などが落下して周りに危害を及ぼす恐れがある　③給排水設備の劣化により、衛生上有害となる恐れがある　④バリアフリー化されていないなど、高齢者や障害者の移動に支障をきたす場合。

　一方、1つの敷地に複数棟が建てられている分譲団地では、次のような制度を設ける。

　こちらも、上記の分譲マンションと同様に、基本的には、現行法どおり、賛成決議の割合を全団地全所有者の「5分の4」以上とし、「4分の3」の賛成で可決できるよう緩和した。各棟の要件として、現行法では、各棟の所有者のうち、「3分の2」以上の賛成議決が必要としていた枠組みを改正。各棟に付き、「3分の1」を超える反対がない限り、一棟建て替え決議ができるようにするとした。

　また、団地内の建物のうち、特定の建物の建て替えを承認する場合については、現行法どおり、全団地全所有者の「4分の3」以上の賛成としつつ、集会出席者の「3分の2」以上の賛成で決議できる案を検討している。

被災で滅しした建物の円滑化も図る

　大規模一部滅失、つまり建物の価格の「2分の1」を超える部分がなくなった場合および、全て滅失した建物の建替えや取り壊しに際して、「3分の2」以上の賛成で可決できるよう緩和する。

　団地では、すべての団地、または一部の団地が大規模一部滅失をした場合は上記と同じ

「3分の2」以上の要件。すべての団地、または一部の団地が全部消滅した場合は、集会に出席した「3分の2」以上の賛成で可決できるようになる。

　要綱案は2月15日の法制審総会で採択されたら、法務大臣に答申する予定。成立すれば20年ぶりの「区分所有法」大規模改正となる。　

　国は、築40年超の分譲マンションが全国に125万戸存在すると発表しているものの、棟数まで把握できていないないのが現状だ。法務省の職員は「棟数まではこちらで分かりかね、データはない」と話す。

　東京カンテイ（東京都品川区）が1月31日に発表した、世帯数に占める分譲マンション戸数の割合を示す「マンション化率～2023年～」によると、22年から0.11ポイント拡大して、13.01%（2022年データ）となった。改正によって、「老いた」物件の管理、再生の円滑化は進むのだろうか。

法務省区分所有法制部会WEBサイト
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

ライター:加藤有里子
okiruy：https://okiruy.com/