対象箇所は外壁、軒裏、屋根のみ

これまで賃貸住宅を所有するオーナーが経費計上できなかった大規模修繕の積立金。それを実現する制度「賃貸住宅修繕共済」が誕生した。
　提供先は全国賃貸住宅修繕共済協同組合(東京都中央区)だ。不動産業界団体である全国賃貸管理ビジネス協会(同；以下、全管協)、および（公財）全国賃貸住宅経営者協会連合会（同千代田区；以下、ちんたい協会）が協力。自由民主党の賃貸住宅対策議員連盟（ちんたい議連）に働きかけを行い2021年11月、国交省の認可が下りた。

「賃貸住宅修繕共済」は中小企業等協同組合法に基づき設立された制度で、将来に備えて長期修繕計画を立て、共済期間、掛金を拠出し、修繕工事費用に備えようというもの。天災による劣化にも活用することができる。
修繕できる箇所は外壁、軒裏、屋根。加入前に劣化状況の検査が必要で、ひび割れや雨漏りが発生している場合、加入することはできない。なお、目的が修繕であるため、バリューアップは含まれない。対象物件は、木造・軽量鉄骨造の場合、築30年以内（加入時）。RC造の場合、築40年以内（加入時）。戸建てを含む賃貸住宅および、テナントが入る賃貸住宅。（※住宅全体の延床面積のうち、店舗部分の床面積が50％以下の建物）。共済期間は10年以上50年以内。掛け捨て商品のため、返戻金や満期金はない。オーナーチェンジをした場合、契約の権利や義務を移転することができる。このほか、死亡による共済契約者が変更された場合、法定相続人に権利、義務が移転。さらに、掛け捨てのため相続税の評価は対象外となるなどメリットは大きいといえる。 同共済は、全管協とちんたい協会のいずれかに加盟し、代理店登録をした管理会社のみが提供できる。一方、オーナーは、代理店となっている管理会社に管理委託する必要があり、共済利用時に組合加入をし、掛け金を支払うことで全額必要経費として計上することができる。また、修繕会社は代理店すなわち、管理会社が指定した業者で行わなければならない。さらに、共済金はオーナーに支払われるのではなく、施工会社に直接支払われる仕組みとなっている

「賃貸住宅修繕共済」の概要
認可取得：2021年10月（国土交通省）
組合加入対象：個人・法人
計理処理：掛金は全額損金（経費）に計上
契約期間：10年～50年（更新型）
共済対象（築年数）： └・木造（軽量鉄骨造） 築30年以内

上記以外（RC造等） 築40年以内
対象となる物件：賃貸住宅（戸建ても含む）、賃貸に供している店舗等併用住宅
対象修繕箇所：屋根、外壁、軒裏
加入経路：代理店（全管協もしくはちんたい協会に加盟している不動産会社で、同共済の代理店登録した会社のみ）がオーナーへ提供可能
工事会社：代理店が指定した施工会社に限る

加入の流れは、次のとおり。①代理店が屋根・軒裏・外壁にひび割れやシーリング材の破断などをチェックリストに基づいて検査を行う。②次にいつ、どんな修繕を行うか費用想定を含めた長期修繕計画を策定する。③共済掛金を決定し、加入申込書を提出する。④指定口座から掛け金を振り替える。

算出例（※同組合のパンフレットより引用）
例：10年後に1400万円の修繕費が予想される場合で1200万円の補償を希望する場合（月払）

• 予想される修繕費はいくらですか？・・・・・・・・・・・・・・・　　1400万円


• 補償希望額はいくらですか？（予想される修繕金額の50％から100％の範囲で決めてくださ
  い）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・　 1200万円


• この修繕は何年後に行われる予定ですか？（契約期間）・・・・・・・・ 10年


• 払込方法は月払いですか、年払いですか？・・・・・・・・・・・・・・月払


• 「1回あたりの共済掛金」は次の算式で計算してください（1円以下切り捨て）

1200万円　÷　10年　÷　12（月払のとき）　=　10万円

メリット、注意点などしっかりチェックする必要あり

同共済はあくまで、長期的に修繕計画を立てて建物を維持しようというもの。そのため、対象は築2～3年あるいは、一度大規模修繕を完了した築12～13年の物件であろう。これらを前提としたうえで、加入するメリットを挙げると以下の6つ（※同組合のパンフレット参照）となる。
1.大規模修繕を計画的に備えることができる
2.共済掛金を必要経費に
3.天災による劣化にも活用
4.相続、事業継承にも有効
5.長期修繕計画の実施物件として入居率に貢献
6.資産価値の維持

　一方、注意事項や留意点も熟読する必要がある。それらを一部列挙する（※同組合のパンフレット参照）。
・対象物件に劣化が生じている場合、修繕しなければ共済に加入できない
・共済期間の初日から毎年、建物検査を受けなければならない
・共済対象は、外壁・軒裏・屋根
・グレードアップは含まれない
・加入にあたり、長期修繕計画書の提出が必要
・契約は代理店（全管協もしくはちんたい協会に加盟している不動産会社で、同共済の代理店登録した会社のみ）がオーナーへ提供可能
・修繕工事は代理店が指定する業者となる
・共済金は施工会社に直接支払われる（※オーナーに支払われるのではない）
・掛け捨て商品で積み立てを目的とするものではない
・期中での解約、満期を迎えても返戻はない
・組合加入（出資金1000円以上）必要
・決済サービス手数料として口座振替1回あたり200円負担あり
・払込済共済掛金の総額からシステム利用料等として事業費を控除するなど

2021年11月に認可が下りてから22年4月に販売を開始し、ここにきてセミナーなどで周知活動をし始めた全管協およびちんたい協会。両団体に所属し、かつ代理店に加盟しなければ提供できない同共済。不動産会社の会員拡大とともに、オーナーの囲い込みもしたい狙いだ。7月現在の代理店数は241社。今後もさらに拡大すると見込まれる。オーナー獲得と利用の動きにも着目していきたい。

ライター:加藤有里子